Olaszország — Ingatlanbefektetés
Frissítve: 2026-07-19 · 5 perc olvasás
Olaszország az EU legmélyebb és legdifferenciáltabb nyaraló- és városi ingatlanpiaca: a Comói-tó és a Toszkána prémium szegmensétől Milánó bérbeadási piacán át a dél-olasz „1 eurós ház” programokig minden árszint elérhető. EU-állampolgár korlátozás nélkül vásárolhat. Az adózás a kulcs: a magánszemélytől vett használt ingatlan átírási adója 9% (második otthon esetén), de a rezidenssé váló vevőnek 2%-ra csökkenhet, és a külföldről beköltözők számára elérhető a 200 000 eurós éves átalányadó (flat tax) a külföldi jövedelemre.
Olaszország
Olaszország az EU legmélyebb és legdifferenciáltabb nyaraló- és városi ingatlanpiaca: a Comói-tó és a Toszkána prémium szegmensétől Milánó bérbeadási piacán át a dél-olasz „1 eurós ház” programokig minden árszint elérhető. EU-állampolgár korlátozás nélkül vásárolhat. Az adózás a kulcs: a magánszemélytől vett használt ingatlan átírási adója 9% (második otthon esetén), de a rezidenssé váló vevőnek 2%-ra csökkenhet, és a külföldről beköltözők számára elérhető a 200 000 eurós éves átalányadó (flat tax) a külföldi jövedelemre.
Befektetői útvonalak
• EU-tagállam — EU-állampolgárnak nincs vásárlási korlátozás
• Átírási adó 9% második otthonnál, 2% ha „prima casa” (főlakás) lesz; minimum 1 000 €
• Magánszemélytől vásárolva az adó alapja a kataszteri érték (prezzo-valore), ami jellemzően jóval a vételár alatt van
• Fejlesztőtől vett új ingatlannál ÁFA: 4% főlakás, 10% második otthon, 22% luxuskategória
• NINCS ingatlanalapú Golden Visa — az olasz befektetői vízumból az ingatlan kifejezetten ki van zárva
• Új rezidenseknek átalányadó a külföldi jövedelemre: 2026. január 1-től évi 300 000 €
Vásárlási költségek és küszöbök
Az alábbi tételekkel kell számolni Olaszország esetében a vételáron felül. A kalkulátorunk minden hirdetésnél automatikusan kiszámolja a teljes bekerülési költséget.
| Tétel | Mérték |
|---|---|
| Átírási / vagyonszerzési adó | 9% |
| Közjegyző | kb. 1% + 300 € |
| Ügyvéd | kb. 1% |
| Ingatlanközvetítő | jellemzően 3% |
| Alapértelmezett pénznem | EUR |
Gyakori kérdések
Mennyi adót fizet a vevő olasz ingatlanvásárláskor?
Magánszemélytől vett használt ingatlannál az átírási adó (imposta di registro) 9%, ha második otthonról van szó, és csak 2%, ha a vevő 18 hónapon belül oda jelentkezik be főlakásként; a minimum mindkét esetben 1 000 €. Magánszemélyek közötti adásvételnél az adó alapja kérhetően a kataszteri érték (prezzo-valore), ami jellemzően jóval a tényleges vételár alatt van — ez érdemi megtakarítás. Ehhez jön két fix, egyenként 50 eurós illeték. Fejlesztőtől, az elkészülés utáni 5 éven belül vett új ingatlannál ÁFA terheli a vételt: 4% főlakásnál, 10% második otthonnál, 22% az A/1, A/8 és A/9 luxus-kataszteri kategóriákban, plusz három darab 200 eurós fix illeték.
Vehet magyar állampolgár ingatlant Olaszországban?
Igen, korlátozás nélkül — mindkét ország EU-tagállam, így a magyar vevő az olaszokkal azonos feltételekkel vásárolhat. A vásárláshoz olasz adóazonosító (codice fiscale) és olasz bankszámla szükséges.
Mi az olasz átalányadó (flat tax) új rezidenseknek?
Aki Olaszországba helyezi az adóügyi illetőségét, választhatja azt a rendszert, amelyben a külföldről származó jövedelmére évi fix összegű adót fizet, legfeljebb 15 éven át. Az összeg a 2026-os költségvetési törvénnyel évi 300 000 euróra emelkedett azoknál, akik 2026. január 1-től telepítik át az illetőségüket (családtagonként további 50 000 euró). A korábban belépőkre a régi tétel marad érvényben: 100 000 € a 2024 előtti, 200 000 € a 2024–2025-ös belépőknél. Fontos: ez adójogi konstrukció, NEM tartózkodási program — olasz ingatlanvásárlás önmagában nem ad letelepedési jogot.
Nézze meg az aktuális, verifikált kínálatot ebben az országban.
🇮🇹 Hirdetések megtekintése