Golden Visa ingatlanbefektetéssel 2026-ban: melyik ország mit ad?
Frissítve: 2026-07-19 · 7 perc olvasás
Golden Visa ingatlanbefektetéssel, KÖZVETLEN ingatlanvásárlással ma az EU-ban gyakorlatilag csak Görögországban lehet letelepedési engedélyt szerezni: 400 000 €-tól az ország nagy részén, 800 000 €-tól Attikában, Thesszalonikiben és a népszerű szigeteken. A magyar vendégbefektetői programban a közvetlen lakásvásárlás NEM jogosít — ott csak ingatlanalap befektetési jegye (250 000 €) vagy felsőoktatási adomány (1 000 000 €) számít. A spanyol ingatlanalapú Golden Visa 2025. április 3-án megszűnt, Olaszországban pedig az ingatlan kifejezetten ki van zárva a befektetői vízumból. Ha a cél maga az útlevél, nem tartózkodási, hanem állampolgársági program kell — ezt ingatlannal elsősorban Törökország kínálja.
Mit ad valójában egy Golden Visa?
A Golden Visa tartózkodási engedély, amelyet befektetésért — jellemzően ingatlanvásárlásért — cserébe ad az állam. EU-s programnál ez schengeni szabad mozgást is jelent, tehát a legtöbb esetben vízummentes utazást az egész övezetben, és a családtagok bevonását is. Amit NEM ad: útlevelet és állampolgárságot. Állampolgárságot a legtöbb országban csak több éves tényleges ottlakás, nyelvvizsga és honosítási eljárás után lehet kérni — a Golden Visa évei jellemzően nem is számítanak bele ebbe az időbe, ha nem lakik ténylegesen az országban.
Magyar állampolgárként az EU-n belüli szabad mozgáshoz nincs szüksége Golden Visára — ezért a hazai vevőknél ezek a programok elsősorban adótervezési, üzleti vagy „B-terv” megfontolásból érdekesek, illetve akkor, ha harmadik országbeli (nem EU-s) családtagnak, üzleti partnernek kell tartózkodási jogot biztosítani. A befektetői letelepedés tehát nálunk ritkán önmagáért való cél; sokkal inkább egy tágabb vagyontervezési vagy mobilitási stratégia egyik eleme.
A Golden Visa és az ingatlanbefektetés kapcsolata azért is fontos, mert a legtöbb program a befektetés FENNTARTÁSÁHOZ köti az engedély megújítását: ha eladja az ingatlant, jellemzően elveszíti a tartózkodási jogot is. Ez alapvetően különbözik az állampolgársági programoktól, ahol a megszerzett állampolgárság az ingatlan eladása után is megmarad.
A Golden Visa programok egymás mellett 2026-ban
Az alábbi küszöbök az adott ország hivatalos, ingatlanalapú belépési szintjét mutatják 2026-ban. Fontos: a küszöb önmagában keveset mond — a rövid távú kiadás tilalma, a minimális alapterület vagy az ottartózkodási feltétel gyakran jobban befolyásolja a befektetés megtérülését, mint maga a belépési összeg.
| Ország | Küszöb | Amit ad | Ottartózkodás |
|---|---|---|---|
| Görögország 🇬🇷 | 800 000 € (Attika, Thesszaloniki, nagy szigetek) / 400 000 € (máshol) / 250 000 € (csak átminősítés, műemlék) | 5 éves, megújítható tartózkodási engedély, teljes családra | Nem kötelező |
| Magyarország 🇭🇺 | 250 000 € ingatlanALAP-jegy vagy 1 000 000 € adomány | 10 éves engedély — KÖZVETLEN lakásvásárlás NEM jogosít | Nem kötelező |
| Spanyolország 🇪🇸 | — | MEGSZŰNT: az ingatlanalapú út 2025. április 3-án lezárult | — |
| Olaszország 🇮🇹 | — | NINCS: az ingatlan ki van zárva a befektetői vízumból | — |
| Törökország 🇹🇷 | 400 000 USD | ÁLLAMPOLGÁRSÁG (nem csak tartózkodás) | Nem kötelező |
Görögország: a legismertebb EU-s Golden Visa program
A görög Golden Visa öt évre szól, megújítható amíg a befektetés megmarad, és kiterjed a házastársra, a 21 év alatti gyermekekre és mindkét fél eltartott szüleire. A legerősebb tulajdonsága, hogy NINCS minimális ottartózkodási követelmény: elég a befektetést megtartani és az engedélyt megújítani. Ez teszi a legnépszerűbb EU-s befektetői letelepedési úttá, különösen közel-keleti, kínai és brit vevők körében.
A küszöb az 5100/2024 törvény óta három sávos. 800 000 € Attika egész régiójában, Thesszaloniki regionális egységében, Mükonoszon, Szantorinin és minden 3 100 főnél népesebb szigeten. 400 000 € az ország összes többi részén. 250 000 € kizárólag két esetben: nem lakáscélú épület lakássá alakításánál (a beruházást a kérelem benyújtása ELŐTT be kell fejezni), illetve műemléki védettségű épület felújításánál. A 2024-es átmeneti határidők mind lejártak, tehát 2026-ban a teljes, emelt küszöb érvényes.
Két feltétel, ami a legtöbb ajánlatból hiányzik, mégis eldöntheti a befektetést: a 400 és 800 ezer eurós sávban az ingatlannak EGYETLEN egységnek kell lennie, legalább 120 m² fő lakóterülettel (a befektetés nem osztható szét több kis lakásra), és a Golden Visa alapjául szolgáló ingatlant TILOS rövid távra, Airbnb-jelleggel kiadni. A tilalom megsértése az engedély visszavonását és 50 000 eurós bírságot von maga után. Aki a görög programot turisztikai bérbeadási hozamra tervezte, annak ez alapjaiban írja át a számítást — a görög Golden Visa 2026-ban inkább hosszú távú bérletre vagy saját használatra való, nem nyaralókiadásra.
Magyarország: a 2024-ben újraindított vendégbefektetői program
Itt a legfontosabb tisztázni egy elterjedt félreértést: a magyar Vendégbefektetői Programban a KÖZVETLEN LAKÁSVÁSÁRLÁS NEM JOGOSÍT tartózkodási engedélyre. A jogszabály eredetileg tervezett 500 000 eurós közvetlen ingatlan-opcióját 2025 januárjában törölték, még mielőtt hatályba lépett volna. Aki tehát egyszerűen vesz egy budapesti lakást, attól nem kap vendégbefektetői engedélyt — ez a leggyakoribb tévhit a magyar Golden Visáról.
Két út maradt. Az egyik 250 000 € értékű befektetési jegy vásárlása egy MNB-nél nyilvántartott ingatlanalapban, amelynek nettó eszközértéke legalább 40%-ban magyar lakóingatlanban van, öt éves tartási kötelezettséggel. A másik 1 000 000 € vissza nem térítendő adomány magyar felsőoktatási intézménynek. Az engedély tíz évre szól és egyszer további tíz évvel hosszabbítható — futamidőben ez a leghosszabb az EU-ban —, a befektetést pedig a vendégbefektetői vízummal való első beutazástól számított 93 napon belül teljesíteni kell.
Magyar és EU-állampolgárnak ez a program értelemszerűen nem releváns, hiszen szabad mozgás illeti meg; célközönsége a harmadik országbeli befektető, aki hosszú, kiszámítható EU-s tartózkodási jogot keres alacsony ottartózkodási teherrel.
Spanyolország és Olaszország: amit sokan még mindig félreértenek
A spanyol Golden Visa ingatlanalapú útját (a klasszikus 500 000 eurós ingatlanvásárlást) 2025. április 3-án megszüntették. Aki korábban szerzett spanyol Golden Visát, annak jogai átmeneti szabályok szerint fennmaradhatnak, de ÚJ kérelem ingatlannal már nem nyújtható be. Ez sok, még keringő, elavult ajánlatot tesz félrevezetővé — 2026-ban Spanyolországban ingatlannal befektetői letelepedés nem szerezhető.
Olaszország befektetői vízuma (investor visa) létezik, de az ingatlan kifejezetten KI VAN ZÁRVA belőle: a jogosultságot államkötvény (2 000 000 €), olasz társaságba fektetett tőke (500 000 €, induló vállalkozásnál 250 000 €) vagy filantróp adomány (1 000 000 €) alapozza meg — lakásvásárlás nem. Aki olasz nyaralót vesz, az szép ingatlant kap, de tartózkodási jogot nem szerez vele.
A tanulság: a Golden Visa piac gyorsan változik, és a régi cikkek, hirdetések rendszeresen elavult küszöböket és megszűnt programokat idéznek. Befektetés előtt mindig a legfrissebb, hivatalos forrásból (vagy helyi ügyvédtől) erősítse meg a feltételeket.
Ha a cél az útlevél, ne Golden Visát keressen
A leggyakoribb és legköltségesebb hiba, hogy valaki állampolgárságot szeretne, és Golden Visát vásárol hozzá. A kettő nem ugyanaz és nem is vezet automatikusan egymásba: a görög honosításhoz például hét év TÉNYLEGES görögországi tartózkodás, nyelvvizsga és integrációs vizsga kell — a Golden Visa évei, ha nem lakik ott, ebbe nem számítanak bele.
Ha a valódi cél a második útlevél, akkor nem tartózkodási, hanem állampolgársági (citizenship by investment) programot kell választani — ingatlannal ezt elsősorban Törökország kínálja, 400 000 USD-tól, 3–6 hónap alatt. Erről részletesen az „Állampolgárság ingatlanbefektetéssel” cikkünkben írtunk. A helyes sorrend tehát mindig ez: előbb a cél (útlevél vagy tartózkodás?), és csak utána a program.
Gyakori kérdések
Melyik országban lehet ma Golden Visát kapni ingatlanvásárlással?
Közvetlen ingatlanvásárlással gyakorlatilag csak Görögországban: 400 000 eurótól az ország nagy részén, 800 000 eurótól Attikában, Thesszalonikiben és a népszerű szigeteken, 250 000 eurótól pedig kizárólag épület-átminősítésnél vagy műemlék-felújításnál. A magyar programban a közvetlen lakásvásárlás nem számít — ott ingatlanalap-befektetési jegy (250 000 €) vagy felsőoktatási adomány (1 000 000 €) kell. A spanyol ingatlanalapú Golden Visa 2025. április 3-án megszűnt, Olaszországban pedig az ingatlan ki van zárva a befektetői vízumból.
A Golden Visa ad EU-s állampolgárságot?
Nem. A Golden Visa tartózkodási engedély. Állampolgárságot csak a szokásos honosítási eljárásban lehet szerezni, ami jellemzően több éves tényleges ottlakást, nyelvvizsgát és integrációs vizsgát követel — a görög esetben például hét évet.
Kell az országban élni a Golden Visa megtartásához?
A görög és a magyar programnál nincs minimális ottartózkodási követelmény: elég, ha a befektetést megtartja és az engedélyt megújítja. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy ezek az évek nem számítanak bele a honosításhoz szükséges tartózkodási időbe — a görög honosításhoz például hét év TÉNYLEGES görögországi tartózkodás kell.
Kiadhatom rövid távra a görög Golden Visás ingatlanomat?
Nem. A 2024-es szabályozás óta a görög Golden Visa alapjául szolgáló ingatlant tilos rövid távra, Airbnb-jelleggel kiadni; a tilalom megsértése az engedély visszavonását és 50 000 eurós bírságot vonhat maga után. Hosszú távú bérlet vagy saját használat megengedett — ezért a program 2026-ban nem turisztikai hozamra való.
Megéri magyar állampolgárként Golden Visát venni?
Önmagában a szabad mozgáshoz nem, hiszen az EU-n belül magyar állampolgárként ez megillet. Akkor lehet indokolt, ha harmadik országbeli családtagnak kell tartózkodási jog, ha adótervezési vagy üzleti cél fűződik hozzá, vagy ha az ingatlanbefektetés maga is megállja a helyét — a letelepedési jog ilyenkor inkább bónusz, nem a fő indok.