Ingatlanszótár: 22 fogalom, amit külföldi vásárlás előtt ismerni kell
Frissítve: 2026-07-21 · 6 perc olvasás
A külföldi ingatlanvásárlás tele van szakkifejezéssel, amelyek félreértése pénzbe kerül. A legfontosabbak: a freehold a teljes (örök) tulajdon, a leasehold a hosszú bérleti jog; a Golden Visa befektetésért járó TARTÓZKODÁS, a CBI (citizenship by investment) viszont ÁLLAMPOLGÁRSÁG; az escrow a letéti számla, ami a foglalót védi; az off-plan a még épülő ingatlan; a due diligence a jogi átvilágítás. Ez a szótár 22 fogalmat magyaráz, tulajdon, bevándorlás, vásárlási folyamat és adózás témakörben.
Tulajdon és jog
A külföldi ingatlanvásárlás első nyelvi akadálya a tulajdonformák megértése — különösen azért, mert Ázsiában a külföldi gyakran NEM szerezhet teljes tulajdont, csak korlátozott jogot. Az alábbi fogalmak ezt a réteget fedik le.
Freehold — teljes, időben korlátlan tulajdonjog (a magyar „tulajdon” megfelelője); az ingatlan és jellemzően a telek is a vevőé.
Leasehold — hosszú távú bérleti/használati jog (pl. 25–99 év); nem tulajdon, hanem határozott idejű jog. Balin és Thaiföldön a külföldiek jellemzően ezt szerzik, ezért itt a hosszabbítási feltétel a legfontosabb ellenőrzendő pont.
Usufruct (haszonélvezet) — az ingatlan használatának és hasznai szedésének joga, a tulajdon átruházása nélkül; Thaiföldön külföldiek gyakran élnek vele.
Hak Pakai / Hak Sewa / Hak Guna Bangunan — az indonéz használati, bérleti és építési jogok, amelyeket külföldi a freehold helyett szerezhet Balin.
Kataszter / tulajdoni lap — a hivatalos ingatlan-nyilvántartás; a tulajdonjog itt bejegyezve válik teljessé. Törökországban ez a „tapu”, Albániában az ASHK.
Tapu — a török tulajdoni lap (tulajdoni okirat); a tulajdonátruházás a földhivatalban a tapu átírásával válik jogilag teljessé.
Bevándorlás és befektetés
Golden Visa — befektetésért (jellemzően ingatlanvásárlásért) járó TARTÓZKODÁSI engedély; nem állampolgárság és nem útlevél. Az engedély megújítása jellemzően a befektetés fenntartásához kötött.
CBI (citizenship by investment) — befektetésért járó ÁLLAMPOLGÁRSÁG és útlevél; ingatlannal ma elsősorban Törökország kínálja (400 000 USD-tól). A megszerzett állampolgárság az ingatlan eladása után is megmarad.
Residence by investment — a Golden Visa hivatalos, tágabb neve: befektetéssel szerzett tartózkodási jog, szemben a citizenship by investment-tel.
Due diligence — jogi átvilágítás: a tulajdoni lap, terhek, engedélyek és az alapterület ellenőrzése a vétel előtt, független ügyvéddel.
E-2 vízum — amerikai befektetői (nem-bevándorló) vízum, amelyre a török állampolgár jogosulttá válhat; nem zöldkártya és nem letelepedés.
Vásárlási folyamat
Escrow / letéti számla — semleges (ügyvédi vagy banki) számla, amely a foglalót vagy a vételárat őrzi, amíg a szerződéses feltételek teljesülnek; véd a csalástól, főleg off-plan vételnél.
Off-plan — még épülő, papíron (tervrajz alapján) megvásárolt ingatlan; olcsóbb lehet, de fejlesztői és készültségi kockázatot hordoz — itt az escrow és a banki garancia kulcsfontosságú.
Előszerződés — a végleges adásvételt előkészítő szerződés, jellemzően 10% foglalóval; rögzíti a végleges szerződés határidejét és feltételeit.
Foglaló — a szerződést biztosító összeg, amely az eladó szerződésszegésekor jellemzően duplán jár vissza, a vevő indokolatlan visszalépésekor viszont elveszik.
Snagging — az átadás előtti hibalista (új építésűnél a fejlesztő által javítandó hiányosságok jegyzéke).
Service charge — a társasházi közös költség (Dubajban, Thaiföldön jelentős, éves szinten érdemi tétel lehet).
Apostille — a nemzetközi okirat-hitelesítés formája; a külföldi meghatalmazáshoz és okiratokhoz gyakran szükséges.
Adó és pénzügy
Átírási / vagyonszerzési adó — a tulajdon átruházásakor fizetendő adó (pl. a török tapu-illeték, a spanyol ITP); jellemzően a használt ingatlanra vonatkozik.
ITP / AJD — a spanyol átruházási adó (ITP), illetve az okirati illeték (AJD); regionálisan eltérő kulcsokkal.
Prezzo-valore — az olasz mechanizmus, amelynél magánszemélyek között az adó alapja a (jellemzően alacsonyabb) kataszteri érték, nem a tényleges vételár.
NIE / codice fiscale / AFM — a spanyol, olasz és görög külföldi adóazonosító, amely nélkül nem lehet érvényesen szerződni; a beszerzése 1–3 hét.
LTV (loan-to-value) — a hitel és az ingatlanérték aránya; külföldi vevőnél a bankok jellemzően alacsonyabb LTV-t (nagyobb önerőt) adnak.
Kettős adóztatási egyezmény — a két ország közötti megállapodás, amely eldönti, melyik ország adóztat, és hogyan kerülhető el, hogy ugyanazt kétszer megadóztassák.
Világjövedelem elve — a magyar illetőségű magánszemély a teljes (bel- és külföldi) jövedelme után adózik itthon; a külföldi ingatlan jövedelme is ide tartozik.
Bérbeadás, hozam és kilépés
Bruttó bérleti hozam — az éves bérleti bevétel osztva a vételárral; a leggyakrabban hirdetett, de a költségeket figyelmen kívül hagyó mutató.
Nettó bérleti hozam — a kezelés, karbantartás, adó és üresedés levonása utáni valós hozam; turisztikai kiadásnál jellemzően 2–4 százalékponttal a bruttó alatt.
Likviditás — hogy milyen gyorsan és milyen áron adható el az ingatlan; a feltörekvő piacokon alacsonyabb, az érett piacokon magasabb.
Yield gap (hozamrés) — a bruttó és a nettó hozam közötti különbség; minél nagyobb a kezelési és szezonális teher, annál nagyobb.
Property management — a bérbeadás professzionális kezelése (foglalás, takarítás, karbantartás); turisztikai kiadásnál 15–20%-ot is elvihet a bevételből.
Rövid távú kiadás (short-let) — turisztikai, napi/heti bérbeadás (Airbnb, Booking); magasabb hozam, de szezonális és több országban engedélyhez kötött.
NAP-konzisztencia — a név, cím és telefonszám egyezése a különböző nyilvántartásokban; a helyi online láthatóság és a Google-találatok szempontjából fontos.
Gyakori kérdések
Mi a különbség a freehold és a leasehold között?
A freehold teljes, időben korlátlan tulajdonjog. A leasehold határozott idejű (jellemzően 25–99 éves) bérleti vagy használati jog, ami a futamidő végén lejár vagy meghosszabbítandó. Balin és Thaiföldön a külföldiek gyakran csak leaseholdot szerezhetnek — ilyenkor a hosszabbítási feltétel a legfontosabb ellenőrzendő pont.
A Golden Visa ugyanaz, mint az állampolgárság?
Nem. A Golden Visa befektetésért járó tartózkodási engedély — élhet és jöhet-mehet az adott országban, de az útlevele nem változik. Az állampolgárság (CBI, citizenship by investment) valódi útlevelet ad. A kettőt gyakran összekeverik; ingatlannal állampolgárságot ma elsősorban Törökország kínál.
Mi az az escrow, és miért fontos?
Az escrow egy semleges letéti számla (ügyvédi vagy banki), amely a foglalót vagy a vételárat őrzi, amíg a szerződéses feltételek teljesülnek. Ez véd a csalástól és a fejlesztő nemteljesítésétől, ezért különösen off-plan (még épülő) vételnél kulcsfontosságú, hogy a pénz escrow-ba menjen, ne közvetlenül az eladóhoz.
Mi az az off-plan vásárlás, és mi a kockázata?
Az off-plan a még épülő, tervrajz alapján megvásárolt ingatlan. Olcsóbb lehet és a fejlesztés alatti értéknövekedést is megfoghatja, de fejlesztői és készültségi kockázatot hordoz: ha a fejlesztő nem fejezi be, a pénz veszélybe kerülhet. Ezért itt a banki garancia vagy az escrow-szerkezet a legfontosabb ellenőrzendő pont.
Miért van szükség NIE-re, codice fiscale-ra vagy AFM-re?
Ezek a külföldi adóazonosítók (Spanyolország: NIE, Olaszország: codice fiscale, Görögország: AFM), amelyek nélkül nem lehet érvényesen ingatlant szerezni, bankszámlát nyitni vagy közművet átíratni. A beszerzésük jellemzően 1–3 hét, és sok esetben meghatalmazással, távolról is intézhető.