Mennyibe kerül valójában? Külföldi ingatlanvásárlás mellékköltségei 12 országban
Frissítve: 2026-07-19 · 6 perc olvasás
A külföldi ingatlanvásárlás vételáron felüli mellékköltsége országonként jelentősen eltér: Albániában gyakorlatilag nincs értékarányos átírási adó, Montenegróban 3–6% (sávos), Magyarországon és Törökországban 4%, míg Olaszországban 9% (második otthon) és Spanyolországban 6–10%. Ehhez mindenütt hozzájön a közjegyzői díj, az ügyvédi díj és jellemzően 2–5% közvetítői jutalék, valamint a nem euróövezeti országoknál a devizaváltás marzsa. A teljes mellékköltség így reálisan a vételár 5–14%-a.
Miért fontosabb ez, mint a vételár
A külföldi ingatlanvásárlásnál a legtöbb kellemetlen meglepetés nem az árban, hanem a mellékköltségben van. A vételáron felül jellemzően 5–14% jön még, országtól függően — egy 300 000 eurós ingatlannál ez 15 000 és 42 000 euró közötti különbség pusztán attól függően, melyik országban vásárol. Ezt a tételt sok vevő az utolsó pillanatban veszi észre, holott a teljes büdzsét eleve erre a bruttó összegre kell tervezni, nem a hirdetési árra.
A mellékköltség ráadásul nem egyetlen tétel, hanem több, egymástól független elemből áll: átírási/vagyonszerzési adó vagy ÁFA, közjegyzői díj, ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék, kataszteri bejegyzési díj, fordítás és hitelesítés, valamint — nem euróövezeti országnál — a devizaváltás költsége. Az alábbi táblázat a legfontosabb tételeket mutatja országonként; a pontos összeg mindig az adott tranzakciótól függ.
Egy fontos alapszabály: az átírási adó jellemzően a HASZNÁLT ingatlanra vonatkozik — új építésűnél sok országban ÁFA lép a helyébe, ami magasabb is lehet. Ezért mindig tisztázni kell, hogy a kiszemelt ingatlan a fejlesztőtől (ÁFA) vagy magánszemélytől (átírási adó) származik-e.
A vevői mellékköltség 12 piacon összehasonlítva
Az alábbi táblázat országonként mutatja a legfontosabb vevői tételeket. A százalékok a vételárra vetített, tájékoztató jellegű sávok; a fix díjak (közjegyző alapdíja) kisebb ingatlannál arányosan nagyobbat nyomnak a latba.
| Ország | Átírási adó | Közjegyző | Ügyvéd | Közvetítő |
|---|---|---|---|---|
| 🇲🇪 Montenegró | 3–6% | 0.5% + 200 € | 1% | 3% |
| 🇭🇷 Horvátország | 3% | 0.4% + 150 € | 1% | 3% |
| 🇦🇱 Albánia | 0% | 0.5% + 120 € | 1% | 3% |
| 🇷🇸 Szerbia | 2.5% | 0.5% + 150 € | 1% | 3% |
| 🇹🇷 Törökország | 4% | 0.5% + 250 € | 1.2% | 2% |
| 🇮🇩 Bali (Indonézia) | 5% | 1% + 300 € | 1.5% | 5% |
| 🇭🇺 Magyarország | 4% | 0.5% + 150 € | 1% | 3% |
| 🇹🇭 Thaiföld | 2% | 0.5% + 200 € | 1.5% | 3% |
| 🇮🇹 Olaszország | 9% | 1% + 300 € | 1% | 3% |
| 🇬🇷 Görögország | 3% | 1.2% + 300 € | 1.2% | 2% |
| 🇪🇸 Spanyolország | 8% | 1% + 300 € | 1% | 3% |
| 🇦🇪 Dubai (EAE) | 4% | 0% + 1200 € | 0% | 2% |
A legolcsóbb és a legdrágább belépő
A legkedvezőbb tranzakciós költséget Albánia kínálja, ahol a vevő egyáltalán nem fizet értékarányos átírási adót, majd Thaiföld (2%) és Szerbia (2,5%) következik. Horvátországban fix 3% az illeték. Montenegró 2024 óta SÁVOS rendszert alkalmaz: 150 000 €-ig 3%, efölött 5%, 500 000 € felett 6% — egy 600 000 eurós ingatlannál tehát nem 18 000, hanem közel 28 000 € az adó. A skála másik végén Olaszország áll 9%-kal második otthon esetén, valamint Spanyolország, ahol a regionális ITP (átruházási adó) kb. 6–11% között mozog tartomány szerint.
Egy gyakori tévedés, hogy a közvetítői jutalékot mindig az eladó fizeti. Ez piaconként eltér: a balkáni és a török piacon a jutalék megosztása vagy vevői viselése is bevett, ezért ezt a foglaló megfizetése ELŐTT, írásban kell tisztázni. Ha erről a szerződés hallgat, könnyen a vevő nyakán marad egy 2–3%-os tétel, amit nem tervezett.
Devizaszempontból is érdemes összevetni a piacokat: az euróövezeti vagy euróban árazott országoknál (Montenegró, Horvátország, Görögország, Olaszország, Spanyolország, Albánia) magyar vevőnek csak EUR/HUF váltása van, míg Törökországnál, Thaiföldnél és Balinál külön deviza is bejön, aminek a banki váltási marzsa önmagában 1–3% is lehet.
Amivel a táblázaton felül számolni kell
Fordítás és hitelesítés: a szerződéseket sok országban hiteles fordítással, olykor apostille-lal ellátva kell benyújtani — ez néhány száz eurós, de kötelező tétel.
Adóazonosító és bankszámla: Spanyolországban NIE, Olaszországban codice fiscale, Görögországban AFM, Törökországban vergi numarası szükséges — ezek nélkül nem lehet érvényesen szerződni.
Éves fenntartás: ingatlanadó, társasházi közös költség (service charge), biztosítás, és nyaralóingatlannál a téliesítés vagy a kezelői díj. Dubajban és Thaiföldön a közös költség kifejezetten magas lehet.
Devizaváltás: a nem euróövezeti országoknál (Törökország, Thaiföld, Indonézia, Magyarország) a banki váltási marzs önmagában 1–3% is lehet — nagyobb összegnél érdemes dedikált devizaszolgáltatót használni a kereskedelmi bank helyett.
Új építésű ingatlan ÁFA-ja: a fejlesztőtől vett új lakásnál nincs külön átírási adó, de az árban ÁFA van (Spanyolországban 10%, Olaszországban 10–22%), ami magasabb lehet a használt ingatlan illetékénél.
Hitelből vásárol? Számoljon a külföldi vevő extra terheivel
Ha a külföldi ingatlanvásárlást részben hitelből finanszírozza, a mellékköltség tovább nő. A külföldi (nem rezidens) vevőnek a bankok jellemzően alacsonyabb LTV-t (loan-to-value, hitel/érték arányt) adnak — gyakran 50–70%-ot a helyi 80–90% helyett —, tehát nagyobb önerő kell. Ehhez jön a hitelbírálati és folyósítási díj, a kötelező értékbecslés, sok országban a jelzálog bejegyzési illetéke, és gyakran egy előírt ingatlan- vagy hitelfedezeti biztosítás.
A devizahitel külön kockázat: ha az ingatlan és a hitel pénzneme eltér a jövedelme pénznemétől, egy árfolyammozgás a törlesztőt is megemelheti. Ezért a legtöbb külföldi vevő számára a készpénzes (vagy hazai forrásból finanszírozott) vétel egyszerűbb és kiszámíthatóbb — a helyi hitel csak akkor éri meg, ha a kamat és a járulékos költség együtt is a hozam alatt marad.
Összefoglalva: a teljes belépő költséget mindig bruttó szemlélettel tervezze — vételár + átírási adó/ÁFA + közjegyző + ügyvéd + közvetítő + devizaváltás + (hitel esetén) a finanszírozás díjai. Ez a szám, nem a hirdetési ár, a valódi kiindulópont.
Gyakori kérdések
Mennyi a külföldi ingatlanvásárlás teljes mellékköltsége?
Országtól függően jellemzően a vételár 5–14%-a. A legalacsonyabb Albániában és Thaiföldön (kb. 3–6%), közepes Montenegróban, Horvátországban, Magyarországon és Törökországban (kb. 5–9%), a legmagasabb Olaszországban és Spanyolországban (kb. 10–14%). Ebbe beleértendő az átírási adó, a közjegyző, az ügyvéd és a közvetítői jutalék is.
Ki fizeti a közvetítői jutalékot külföldi ingatlanvásárlásnál?
Piaconként eltér. Nyugat-európai piacokon jellemzően az eladó, a balkáni és a török piacon viszont bevett a megosztás vagy a vevői viselés is. Mindig a foglaló megfizetése ELŐTT, írásban kell tisztázni, hogy elkerülje a nem tervezett 2–3%-os tételt.
Új építésűnél is fizetni kell átírási adót?
Általában nem — a legtöbb országban a fejlesztőtől vett új ingatlan árában ÁFA szerepel, és ilyenkor nincs külön átírási adó. Ez azonban nem feltétlenül olcsóbb: a spanyol 10% vagy az olasz 10–22% ÁFA magasabb lehet, mint a használt ingatlan átírási adója.
Melyik országban a legalacsonyabb a vevői mellékköltség?
Albániában, ahol a vevő nem fizet értékarányos átírási adót, így a teljes mellékköltség jellemzően 3–6% körül marad. Ezt Thaiföld (2% átírási adó) és Szerbia (2,5%) követi. A legdrágább Olaszország (9% második otthonnál) és Spanyolország (6–11% regionális ITP).
Beleszámít a devizaváltás a mellékköltségbe?
Igen, a nem euróövezeti piacokon (Törökország, Thaiföld, Indonézia, Magyarország) érdemi tétel: a kereskedelmi banki váltás marzsa 1–3% is lehet, ami egy 300 000 eurós vételnél 3 000–9 000 euró. Dedikált nemzetközi devizaszolgáltatóval ez a töredékére csökkenthető.