🧾Mennyibe kerül valójában? Külföldi ingatlanvásárlás mellékköltségei 12 országban
Frissítve: 2026-07-01 · 6 perc olvasás
A külföldi ingatlanvásárlás vételáron felüli mellékköltsége országonként jelentősen eltér: Albániában gyakorlatilag nincs átírási adó, Montenegróban 3%, Magyarországon és Törökországban 4%, míg Olaszországban 9% (második otthon) és Spanyolországban 6–10%. Ehhez mindenütt hozzájön a közjegyzői díj, az ügyvédi díj és jellemzően 2–5% közvetítői jutalék.
Miért fontosabb ez, mint a vételár
A külföldi ingatlanvásárlásnál a legtöbb kellemetlen meglepetés nem az árban, hanem a mellékköltségben van. A vételáron felül jellemzően 5–14% jön még, országtól függően — egy 300 000 eurós ingatlannál ez 15 000 és 42 000 euró közötti különbség pusztán attól függően, melyik országban vesz.
Az alábbi táblázat országonként mutatja a legfontosabb tételeket. Fontos: az átírási adó jellemzően a HASZNÁLT ingatlanra vonatkozik — új építésűnél sok országban ÁFA lép a helyébe, ami magasabb lehet.
| Ország | Átírási adó | Közjegyző | Ügyvéd | Közvetítő |
|---|---|---|---|---|
| 🇲🇪 Montenegró | 3% | 0.5% + 200 € | 1% | 3% |
| 🇭🇷 Horvátország | 3% | 0.4% + 150 € | 1% | 3% |
| 🇦🇱 Albánia | 0% | 0.5% + 120 € | 1% | 3% |
| 🇷🇸 Szerbia | 2.5% | 0.5% + 150 € | 1% | 3% |
| 🇹🇷 Törökország | 4% | 0.5% + 250 € | 1.2% | 2% |
| 🇮🇩 Bali (Indonézia) | 5% | 1% + 300 € | 1.5% | 5% |
| 🇭🇺 Magyarország | 4% | 0.5% + 150 € | 1% | 3% |
| 🇹🇭 Thaiföld | 2% | 0.5% + 200 € | 1.5% | 3% |
| 🇮🇹 Olaszország | 9% | 1% + 300 € | 1% | 3% |
| 🇬🇷 Görögország | 3.1% | 1.2% + 300 € | 1.2% | 2% |
| 🇪🇸 Spanyolország | 8% | 1% + 300 € | 1% | 3% |
| 🇰🇳 Saint Kitts és Nevis | 10% | 1% + 500 € | 1.5% | 5% |
A legolcsóbb és a legdrágább belépő
A legkedvezőbb tranzakciós költséget Albánia (0% átírási adó) és Thaiföld (2%) kínálja, őket követi Montenegró és Horvátország 3%-kal. A skála másik végén Olaszország áll 9%-kal második otthon esetén, valamint Spanyolország, ahol a regionális ITP 6–10% között mozog.
Egy gyakori tévedés, hogy a közvetítői jutalékot mindig az eladó fizeti. Ez piaconként eltér: a balkáni és a török piacon a jutalék megosztása vagy vevői viselése is bevett, ezért ezt a foglaló előtt írásban kell tisztázni.
Amivel a táblázaton felül számolni kell
Fordítás és hitelesítés: a szerződéseket sok országban hiteles fordítással kell benyújtani.
Adóazonosító és bankszámla: Spanyolországban NIE, Olaszországban codice fiscale, Görögországban AFM szükséges — ezek nélkül nem lehet szerződni.
Éves fenntartás: ingatlanadó, közös költség, biztosítás, és nyaralóingatlannál a téliesítés vagy a kezelői díj.
Devizaváltás: nem euróövezeti országoknál (Törökország, Thaiföld, Indonézia, Magyarország) a banki váltási marzs önmagában 1–3% is lehet — érdemes külön devizaszolgáltatót használni.
Gyakori kérdések
Mennyi a külföldi ingatlanvásárlás teljes mellékköltsége?
Országtól függően jellemzően a vételár 5–14%-a. A legalacsonyabb Albániában és Thaiföldön (kb. 3–6%), közepes Montenegróban, Horvátországban, Magyarországon és Törökországban (kb. 5–9%), a legmagasabb Olaszországban és Spanyolországban (kb. 10–14%).
Ki fizeti a közvetítői jutalékot külföldi ingatlanvásárlásnál?
Piaconként eltér. Nyugat-európai piacokon jellemzően az eladó, a balkáni és a török piacon viszont bevett a megosztás vagy a vevői viselés is. Mindig a foglaló megfizetése ELŐTT kell írásban tisztázni.
Új építésűnél is fizetni kell átírási adót?
Általában nem — a legtöbb országban a fejlesztőtől vett új ingatlan árában ÁFA szerepel, és ilyenkor nincs külön átírási adó. Ez azonban nem feltétlenül olcsóbb: a spanyol 10% vagy az olasz 10–22% ÁFA magasabb lehet, mint a használt ingatlan átírási adója.